과천지식정보타운을 둘러싼 이런저런 고민

Updated on 2017년 10월 23일 in 재건축 및 재개발사업
0 on 2016년 7월 23일

1.
말도 많았고 탈도 많았던 과천 지식정보타운. 2011년 과천지식정보타운을 둘러싼 주민들간의 갈등. 시장에 대한 주민소환서명과 주민소환투표로 이어졌습니다.

여인국시장주민소환운동본부 강구일 대표는 12일 “11일 현재 주민소환 투표청구를 위해 과천시민 7천800여명이 서명해 투표 성립인원(8천207명)을 넘길 것으로 판단돼 다음주 초 서명인 숫자를 공식 발표할 예정”이라고 밝혔다. 그러나 “유효한 서명자가 주민투표를 청구할 수 있는 일정규모를 넘어야 투표가 발의돼기 때문에 유효한 서명자를 충분히 확보하기 위해 서명운동을 일정기간 더 진행하고 투표 청구를 위한 절차에 본격 착수할 것”이라고 설명했다. 주민소환운동본부는 보금자리주택 유치, 정부청사 이전 미온적 대처 등 시정 파탄의 책임을 물어 지난달 22일부터 오는 9월17일까지 주민소환투표 청구를 위한 서명운동을 벌이고 있다.
과천시장 주민소환서명 95% 넘겨..소환운동 본격화중에서

우여곡절끝에 2011년 10월 보금자리주택지구로 지정을 받았지만 또다른 갈등의 시작이었습니다. 국군지휘통신사령부나 과천시자원정화센터 근처에 내걸린 현수막을 보면 잘 알 수 있습니다.2013년 지장물 보상을 시작한 이후 보상을 둘러싼 갈등은 계속 이어졌습니다.

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국토지주택(LH)공사 경기지역본부 과천보상사업소와 주민대책위원회, 과천시로 구성된 보상협의회(위원 16명)는 24일 오전 시청 상황실에서 관련 회의를 개최했다.토지주 중심의 주민들은 구체적인 감정평가 착수시기와 보상금 책정 문제를, 화훼·영농·세입자 중심 주민들은 지장물 감정평가에 대한 객관성을 담보해 줄 것을 LH에 요청했다.이와관련, LH는 규정에 맞게 보상절차를 진행하고, 적정수준의 보상을 약속했다.그러나 감정평가가 이뤄지기 전 보상협의회가 열려 일부 주민들은 명확한 답변을 들을 수 없고, 기존 입장만 반복했다는 입장을 보였다. 또 이날 회의에 참석한 일부 주민들은 보상협의회 위원 구성을 두고 불만을 제기했다.
LH-주민들, 과천 지식정보타운 보상 갈등 제자리 중에서

LH와 지장물 보상대책위원회에 따르면 LH와 지장물 소유자는 지난해부터 보상협상을 진행하고 있지만, 영업보상 문제에 대해 이견을 좁히지 못해 감정평가도 이뤄지지 않는 등 난항을 겪고 있다. 현재 600여 명의 지장물 소유자 중 230여 명은 보상이 완료됐으나, 나머지 370여 명은 지장물조사 조차 이뤄지지 않고 있다.대책위는 LH가 개발제한구역 내라도 정상적으로 영업이 이뤄진 업체에 대해서는 영업보상을 해야 하는데도 영업보상 대상이 아니라며 보상협상조차 하지 않고 있다며 불만을 토로하고 있다.대책위 관계자는 “개발제한구역 내 영업보상은 이미 다른 지역에서도 보상한 사례가 있는데도 LH는 대상이 아니라고 주장하고 있다”며 “만약 LH가 영업보상을 하지 않으면 보상협상을 거부할 것이다”고 말했다.

이에 대해 LH 관계자는 “그동안 수차례 법적 검토를 실시한 결과, 과천지식정보타운 공공주택사업지구 지장물은 영업보상대상이 아닌 것으로 결론을 내렸다”며 “지장물 소유자가 지속적으로 보상을 거부하면 법적 절차를 밟을 수밖에 없다”고 밝혔다.
과천지식정보타운 공공주택 지장물 보상 지연… 착공 늦어질듯중에서

2016년 7월 토지보상을 마무리하고 8월이면 기반조성 공사를 시작할 수 있다고 합니다. 과천시가 제공하는 과천지식정보타운도 2016년 기반조성공사를 착수로 나왔네요.

LH는 12일 과천시 갈현동과 문원동 일대에 들어서는 과천지식정보타운 공공주택지구가 지장물보상 등의 문제로 애초 계획보다 지연됐으나, 최근 토지보상이 완료돼 다음 달 착공에 들어가 오는 2018년 12월께 완공할 계획이라고 밝혔다.LH 관계자는 “그동안 지장물 보상에 때문에 사업이 애초 계획보다 지연됐다”며 “공사가 착공되면 보상이 완료된 부지부터 공사를 시작할 계획이다”고 말했다.

과천지식정보타운 공공주택은 총 13만5천여㎡ 규모로, 주택용지 42만㎡를 비롯해 도시지원시설 25만㎡, 공원녹지 34만㎡, 교육시설 4만여㎡, 도로 및 주차장, 수도ㆍ철도ㆍ종교 시설 등이 들어서게 된다. 공공주택은 단독주택 209세대, 국민임대 442세대, 영구임대 248세대, 행복주택 1천465세대, 10년 임대 1천511세대, 공공분양 624세대, 민간분양 3천642세대 등으로 총 8천 160세대로 구성된다. 공공주택 세대가 입주하면 시 인구는 2만1천여 명이 늘어날 것으로 전망되고 있다.

도시지원시설은 상업용지 2만8천㎡, 지식기반산업용지 22만㎡, 공공청사 1천여㎡이며, 공원녹지는 근린공원 16만㎡, 어린이공원 1천700㎡, 소공원 1천여㎡, 완충녹지 4만4천㎡, 경관녹지 6만6천여㎡가 설치된다. 교육시설은 유치원 1개소와 초등학교 2개소, 중학교 1개소가 들어선다.
과천지식정보타운 공공주택 이르면 다음달 착공중에서

2.
LH가 2016년 3월 낸 공고에 따른 민간이 참여하는 방식으로 공공주택사업을 벌인다고 합니다.

과천지식정보지구 패키지형 민간참여 공공주택사업 민간사업자 공모 공고

솔직히 생소합니다. 민간이 참여하는 공공주택사업이라고 하면 기업형 뉴스테이사업과 어떤 차이가 있을까 살작 의문이 들었습니다. 패키지형 민간참여 공공주택사업은 2015년 처음 시행을 하였습니다.

패키지형 민간참여 공공주택 첫 시범사업 본격 착수!

사업의 성격이 다르므로 민간에 보장하는 이윤의 크기가 다를 듯 합니다. 재정부족이 이유인 듯 합니다. 아래의 그림을 보면 민간참여 공공주택사업의 구조를 알 수 있습니다

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그러면 지식정보타운사업은 어떤 모양일까요? LH가 공모를 위한 사업설명회때 내놓은 자료입니다.

Download (PDF, Unknown)

3.
다시 2011년 주민소환운동입니다. 이 때 소환을 주장한 분들은 ‘재산권’입니다. 보금자리주택으로 재건축을 하여야 하는 아파트의 가격이 떨어질 우려때문입니다. 오년이 지난 현재, 재산권으로 나왔던 욕망은 재건축의 현실화로 충족되었습니다. 지식정보타운을 반대하는 목소리는 토지를 임차하여 농사를 지었던 분들입니다.

이제 지식정보타운의 행복주택은 또다른 욕망의 대상으로 바뀌고 있습니다. 재건축으로 과천을 떠나야 하는 분들이 과천을 주소지로 두려는 이유가 지역우선공급제도때문입니다. 주택공급에 관한 규칙을 보면 다음과 같은 조항이 있습니다.

제34조(대규모 택지개발지구 등에서의 우선공급) ① 사업주체는 대규모 택지개발지구[「택지개발촉진법」에 따른 택지개발사업이 시행되는 지역(수도권지역에 한정한다) 및 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 법률」에 따른 경제자유구역 개발사업이 시행되는 구역(이하 “경제자유구역개발사업시행구역”이라 한다)으로서 면적이 66만제곱미터 이상인 지역을 말한다. 이하 같다] 또는 행정중심복합도시 예정지역에서 건설·공급하는 주택은 제25조제3항 및 제29조제1항에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따라 시·도지사가 정하는 기간(해당 주택건설지역이 투기과열지구인 경우에는 1년 이상의 범위에서 정하는 기간) 이상 거주하고 있는 자에게 우선공급할 수 있다. 다만, 수도권 외의 경제자유구역개발사업시행구역으로서 면적이 66만제곱미터 이상인 지역에서 건설·공급하는 주택 수의 30퍼센트의 범위에서는 국토교통부장관이 정하는 바에 따라 입주자모집공고일 현재 해당 주택건설지역에 광역시장·시장 또는 군수가 정하는 기간 이상 거주하고 있는 자에게 우선공급할 수 있으며, 그 나머지 수의 주택의 공급에 대해서는 국토교통부장관이 정하는 바에 따른다. <개정 2016.5.19.>

1. 주택건설지역이 특별시·광역시인 경우에는 해당 주택건설지역 거주자에게 50퍼센트

1의2. 주택건설지역이 행정중심복합도시 예정지역인 경우에는 해당 주택건설지역 거주자에게 행정중심복합도시건설청장이 정하여 고시하는 비율

2. 주택건설지역이 경기도인 경우에는 해당 주택건설지역 거주자에게 30퍼센트, 경기도 거주자에게는 20퍼센트. 다만, 해당 주택건설지역의 주택공급신청자가 공급량에 미달될 경우에는 경기도 거주자 공급물량에 포함한다.

② 제1항에 따른 대규모 택지개발지구가 둘 이상의 특별시·광역시 또는 시·군의 행정구역에 걸치는 경우에는 국토교통부장관이 정하는 바에 따른다.

행복주택 공급물량중 30%를 과천거주자에게 우선공급할 수 있습니다. 보금자리주택, 행복주택에 목을 매는 이유가 무엇일까요? 과천시에 사는 무주택자에게 내 집을 마련할 수 있는 좋은 기회임을 부정할 수 없지만 그렇지 않은 경우도 많습니다.

보금자리주택은 이명박(MB) 정부를 대표하는 공공주택 사업이다. 그린벨트(개발제한구역)를 개발해 상당량을 시세보다 낮게 분양하기로 하면서 강남권 분양 물량은 ‘로또’가 될 것이라는 비판적 예상이 초기부터 나왔다. 실제로 아파트 시세는 엄청나게 뛰었다. 2012년 공공분양으로 입주해 지난해 전매 제한이 풀린 강남지구 LH푸르지오의 경우 거래가 가장 많은 전용면적 59㎡ 아파트는 현재 가장 싼 매물이 6억1000만 원이다. 분양가(2억5000만 원) 대비 두 배 이상으로 뛴 셈이다. 강남과 서초의 보금자리주택 아파트 8461채는 예상대로 8461장의 ‘로또’가 돼 있었다.

서민을 위한 아파트에 정작 서민이 사라지는 흐름도 느껴졌다. 서초지구 서초힐스 전용면적 84㎡ 아파트에 사는 위모 씨(48·여)는 “대출받고 온 사람은 전세를 주고 싼 데로 이사를 가서 나머지 돈으로 재테크를 하기도 한다”며 “내가 아는 사람 3명도 서울 노원구나 경기 파주 등지로 이사를 갔다”고 전했다.

보금자리주택은 결국 소수에게만 개발 이익을 몰아준 결과를 낳았고 정책은 아예 폐기됐다. 정부가 최근 그린벨트 해제권을 지방자치단체장에게 일부 이양하며 난개발 우려가 나오고 있다. 보금자리주택이 정부 공공주택 사업의 ‘반면교사’가 돼야 한다는 지적이 힘을 얻는 이유다.
분양 보금자리주택, 실제 ‘로또’ 됐다중에서

물론 국토부가 제도적으로 로또를 방지하는 정책을 만들었습니다. 택지분양가격을 올릴 수 있는 근거를 만들었습니다.

국토부에 따르면 지난달 30일로 ‘공공주택업무처리지침'(옛 보금자리주택업무처리지침) 중 ‘택지공급가격기준’이 개정돼 시행됐다.바뀐 점은 ‘국민주택규모의 용지’ 중 ’60㎡ 이하 주택용지’를 조성가격이 아닌 감정가격에 공급하도록 하고 ’60㎡ 초과 85㎡ 이하 주택용지’의 공급가격은 조성가격의 110%를 넘지 못하도록 한 단서를 삭제한 것이다.

공공주택업무처리지침의 택지공급가격기준은 보금자리주택지구에 공급되는 택지의 가격을 정하는 기준이다. 조성가격이 아닌 감정가격을 기준으로 하면 통상 택지공급가격은 오른다.앞으로 택지분양이 이뤄질 20여개 보금자리지구 3만9천여가구가 이번 택지공급가격기준 변경에 영향을 받는다.특히 보금자리주택을 분양받으면 전매제한이 풀리고 나서, 분양가의 1.5∼2배까지 높게 팔 수 있을 것으로 보였던 과천·하남감일·고덕강일지구는 택지공급가격기준이 바뀌면서 시세차익을 기대하기 어렵게 됐다.
보금자리주택 ‘로또 아파트’ 변질 막는다중에서

그런데 곰곰히 생각을 해보면 위와 같이 지침을 변경했기때문에 패키지형 민간참여형 공공주택사업이 가능해졌다고 할 수 있습니다. 주택공급가격을 결정할 때 가장 큰 비중을 차지하는 택지공급가격을 올릴 수 있기때문입니다. MB정권의 잘못된 정책이 공공주택 가격의 상승을 만들었습니다.

3.
과천을 전원 도시라고 합니다. 자연환경으로만 보면 그렇습니다. 요즘 과천은 욕망의 도시입니다. 곳곳에서 진행중인 개발로 욕망을 채우려는 사람들이 넘칩니다. 욕망에 충실하더라도 서로간에 지켜야할 공동가치가 필요하지 않을까요?

어떻게 공동가치를 만들 수 있을까요? 지자체에 위임하는 입주자선정권한입니다. 국토부가 2016년 3월에 실시하였던 행복주택 지자체 및 지방공사 공모에 참여한 자치단체들의 이야기입니다.

▶ “서울시는 젊은층을 위한 주거복지에 관심이 높은데, 행복주택은 지자체에게 입주자 선정권한을 위임하므로 지역 맞춤형 방식으로 사업에 적극 참여 중이다.” – 서울시 임대주택과장 임인구

▶ “젊은이가 행복한 도시를 만들기 위해 시청 앞 금싸라기 市유지에 행복주택 2천호, 서구 아미 주거환경개선사업 연계형 행복주택 7백호 등을 추진 중이며 ‘18년까지 8천호 공급계획을 차질없이 추진할 계획이다.” – 부산시 건축주택과장 김형찬

▶ “폐광지역에서 관광도시로 탈 바꿈중인 정선군은 젊은 직장인들 주거난이 심각했는데 이번에 선정된 행복주택을 통해 젊은층 주거안정에 크게 기여할 것이다. 郡지역에도 수요가 있는 경우 행복주택을 공급할 필요가 있다.” – 정선군수 전정환

과천시 홈페이지를 보더라도 다음과 같은 표현이 있습니다.

지식정보타운용지 223,599㎡은 LH로부터 일괄 인수하여 과천시가 분양 등 정보타운 조성

악마는 디테일에 있다고 합니다. 좋은 정책은 거창한 구호에 있지않습니다. 디테일에 있습니다. 어떤 목표와 기준으로 입주자선정을 하여야할까요?

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