단독주택 지구단위계획과 건축협정

Updated on 2017년 10월 23일 in 재건축 및 재개발사업
0 on 2016년 7월 22일

1.
지금은 잊혀졌지만 과천시 6대 의회가 한 중요한 일이 있었습니다. 서형원 및 황순식 의원이 앞장 서서 진행하였던 ‘지속 가능한 과천 도시비전’ 수립을 위한 활동이었습니다. 이를 위한 최종결과는 2014년 1월 지속 가능한 과천 도시비전 수립을 위한 심포지움을 통해 발표하였습니다. 이 때 발표하였던 결과물은 사장된 상태입니다. 시집행부가 바뀌었고 6대 의원중 7대 의원으로 당선된 분들이 없으면서 사업의 계획성은 힘들어졌습니다. 2년이 지난 현재, 공동주택과 단독주택 재개발이 과천의 비전인 것인지 의문을 가질 수 밖에 없습니다. 그래서 2년전의 문제의식을 되새겨볼 필요가 있습니다. 그 중에서 제가 관심을 가진 것은 단독주택 개발방안입니다. ‘주민 참여와 협력을 통합 합필방식의 개발’을 제안하였습니다.

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위의 용역보고서는 2015년 건축도시공간연구소가 발행하는 건축과 도시공간 3월호에 논문으로 실렸습니다.

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위 논문제목을 보면 달라지 부분이 눈에 들어옵니다. ‘건축협정’입니다. 2014년 개정 주택법에 들어간 제도입니다.

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개정 주택법은 다음과 같이 건축협정제도를 담고 있습니다.

제8장의2 건축협정

제77조의4(건축협정의 체결) ① 토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자 등 대통령령으로 정하는 자(이하 “소유자등”이라 한다)는 전원의 합의로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역 또는 구역에서 건축물의 건축ㆍ대수선 또는 리모델링에 관한 협정(이하 “건축협정”이라 한다)을 체결할 수 있다.

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조에 따라 지정된 지구단위계획구역
2. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호가목 및 마목에 따른 주거환경개선사업 또는 주거환경관리사업을 시행하기 위하여 같은 법 제4조에 따라 지정ㆍ고시된 정비구역
3. 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제2조제6호에 따른 존치지역
4. 그 밖에 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(이하 “건축협정인가권자”라 한다)이 도시 및 주거환경개선이 필요하다고 인정하여 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 구역

② 제1항 각 호의 지역 또는 구역에서 둘 이상의 토지를 소유한 자가 1인인 경우에도 그 토지 소유자는 해당 토지의 구역을 건축협정 대상 지역으로 하는 건축협정을 정할 수 있다. 이 경우 그 토지 소유자 1인을 건축협정 체결자로 본다.

③ 소유자등은 제1항에 따라 건축협정을 체결(제2항에 따라 토지 소유자 1인이 건축협정을 정하는 경우를 포함한다. 이하 같다)하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 준수하여야 한다.

1. 이 법 및 관계 법령을 위반하지 아니할 것
2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조에 따른 도시ㆍ군관리계획 및 이 법 제77조의11제1항에 따른 건축물의 건축ㆍ대수선 또는 리모델링에 관한 계획을 위반하지 아니할 것

④ 건축협정은 다음 각 호의 사항을 포함하여야 한다.

1. 건축물의 건축ㆍ대수선 또는 리모델링에 관한 사항
2. 건축물의 위치ㆍ용도ㆍ형태 및 부대시설에 관하여 대통령령으로 정하는 사항

⑤ 소유자등이 건축협정을 체결하는 경우에는 건축협정서를 작성하여야 하며, 건축협정서에는 다음 각 호의 사항이 명시되어야 한다.

1. 건축협정의 명칭
2. 건축협정 대상 지역의 위치 및 범위
3. 건축협정의 목적
4. 건축협정의 내용
5. 제1항 및 제2항에 따라 건축협정을 체결하는 자(이하 “협정체결자”라 한다)의 성명, 주소 및 생년월일(법인, 법인 아닌 사단이나 재단 및 외국인의 경우에는 「부동산등기법」 제49조에 따라 부여된 등록번호를 말한다. 이하 제6호에서 같다)
6. 제77조의5제1항에 따른 건축협정운영회가 구성되어 있는 경우에는 그 명칭, 대표자 성명, 주소 및 생년월일
7. 건축협정의 유효기간
8. 건축협정 위반 시 제재에 관한 사항
9. 그 밖에 건축협정에 필요한 사항으로서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 사항

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주민들이 주도하는 마을만들기. 이를 위한 제도일 수 있는 건축협정은 복잡한 제도이지만 가능성이 많은 제도라고 합니다.

노후 단독주택밀집지역은 세입자가 많을 뿐 아니라 자가 소유주라도 고령가구 비율이 높고 소득수준이 낮아 자력으로 주택정비 의지를 갖기 어려운 것이 현실이다 . 더욱이 신규 택지개발지구와 달리 부지의 향 , 4m 미만 도로에 접한 필지 접도조건 , 소규모 필지와 주택규모 , 도로와 필지의 관계 , 복잡한 소유관계 등으로 인해 기존 「건축법」만으로는 현행 용도지역체계상 허용하는 밀도를 확보하기 어려운 것도 주택정비를 지연시키는 원인이다.

건축협정은 토지 및 건축물 소유자들이 건축물의 건축 또는 대수선을 하고자 할 때 ( 「건축법」 제 77 조의 4) 건축협정운영회를 설립하여 ( 「건축법」 제 77 조의 5) 「건축법」 특례조항을 적용받기 위하여 주민 간 맺는 건축행위에 대한 약속을 정하는 것이다 . ✽ 가로와 필지 여건을 개선하기 위하여 대지 안의 공지와 건축물의 높이제한 , 맞벽개발 허용 등이 적용된다 . 영세필지의 건축 활성화를 위한 면적·높이·층수 산정규제와 건축선지정 등의 특례도 적용된다 .

건축협정체결의 주체는 지역주민인 토지와 건물 소유주이지만 , 주민들 스스로 어려운 「건축법」의 적용범위와 협정체결의 가능성을 파악하기란 쉽지 않다 . 이를 위해서는 지방자치단체 차원에서 지역주민을 대상으로 건축협정체결에 도움을 줄 수 있는 전문가를 지원하는 체계를 마련할 필요가 있다 . 아직까지 건축협정제도에 대한 내용과 취지 , 적용 효과 등에 대해서 지역주민뿐 아니라 협정체결 인가권자인 지자체 건축행정 담당자들 , 일선 건축가들도 정확하게 이해하지 못하고 있는 실정이다 .건축협정제도가 지속가능한 주거지 정비수단이자 도시의 장소만들기를 실현할 수 있는 새로운 수단으로 정착하기 위해 노력해야 한다.
건축협정 : 이웃과 함께 하는 장소만들기로중에서

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2.
현재 과천시는 문원동을 시작으로 중앙동에 이어 부림동과 별양동 단독주택지구의 지구단위계획을 변경할 계획을 하고 있습니다. 개발방식을 둘러싼 주민들간의 갈등 또한 커지고 있습니다. 어떤 방향으로 나가야할까요? 다시 시계를 옛날로 돌려보죠. 6대 의회때 지속가능한 비전을 만들었던 두 의원이 과천시장 선거를 앞두고 토론회를 가졌습니다. 두 분이 주장한 과천의 비전은 아래와 같습니다.

사회자 : [공통질문 ②] 과천의 모든 아파트가 재건축을 추진하고 있다. 재건축이 신속하게 진행되지 않은 것에 대한 불만이 한쪽에서 있고 다른 한쪽에서는 재건축이 과천의 도시 정체성을 위협한다는 우려도 제기되고 있다. 재건축, 재개발과 도시 정체성의 조화가 다음 과천시장의 과제인데 이에 대한 대책은?

서형원 : “저는 지키고 싶은 게 많아 바뀌는 것이 너무 싫었다. 우리가 이것을 왜 잘 지키지 못하고 있나 생각해보니 과천이 우리가 만든 도시가 아니었다. 군사정부가 한꺼번에 지은 도시인데 살다보니 나무가 자라고 이웃이 생기고 좋아진 거다. 저는 저층 아파트 재건축을 막기 어렵다고 생각한다.

총괄 건축가 그룹을 구성해서 가장 효율적이고 신속하게 그리고 주민들에게 투명하고 책임성 있게 재건축을 이끌면서 경관 다양성이나 주택의 다양성을 확보하는 게 필요하다. 저는 도시의 변화를 과천시가 맡는 것이 아니라 여러분이 이끌고 가야한다고 생각한다. 도시의 정체성을 지키기 위해서 과천을 어떻게 재생할 것인가 이 문제에 우리가 집중해야 한다.

사람들이 과천을 주목하는 것은 땅값이 비싸서가 아니라 시민의 역량 때문이라고 생각한다. 경제적인 합리성을 지키면서도 다른 선택을 할 수 있는 가능성이 있는 것은 여러분들이 있기 때문이다. 제가 그 과정을 이끌고 가겠다.”

황순식 : “(서 후보와)큰 틀에서는 다르지 않을 것 같다. 서 후보도 말씀하셨지만 총괄건축과 총괄계획과 같은 제도를 통해서 재건축이 도시 전체를 바라보면서 이뤄지도록 노력해야 한다고 생각한다.

세 가지 원칙이 필요하다. 첫 번째는 정보에 대한 투명한 공개, 두 번째는 각 단지가 소통할 수 있는 구조로 만들어야 하고, 세 번째는 최대한 친환경 재건축이 될 수 있도록 되어야 한다. 행정은 이런 방향을 제시하고 조합과 시민들을 만나면서 이해관계자 뿐만 아니라 전체 시민들의 바람을 담아내면서 막힌 문제는 시장이 적극적으로 나서서 풀어나가야 한다고 생각한다.

과천의 독특한 분위기는 풍부한 녹지와 눈앞을 가로막지 않는 저층 단지로부터 나온다는 것은 많은 분들이 공감하실 것이다. 그렇지만 재건축을 하지 않을 수 없다. 시민들과 허심탄회하게 이야기를 나누면서 조금이라도, 한 발짝이라도 과천에 어울리는 재건축이 될 수 있도록 적극적인 행정을 하겠다.”
황순식-서형원이 제시하는 ‘과천시장 도시비전’은?중에서

‘주민의 역량과 소통하는 시정’으로 요약할 수 있습니다. 이미 진행중인 공동주택 재개발은 어쩔 수 없다고 하더라도 단독주택개발은 주민과 시의회, 시집행부가 협력하여 좋은 방향을 만들었으면 합니다. 이를 위한 출발이 건축협정이 아닐까 합니다. 이미 국토부는 각 지자체에 건축협정 건축물의 설계가이드라인과 건축협정 표준규약을 보냈습니다.

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그런데 가장 기본적인 과천시 건축조례를 보면 건축협정과 관련한 조항이 없습니다. 인근 광명시 건축조례를 보면 다음과 같이 건축협정에 대한 지원을 규정하고 있는 것과 비교됩니다.

제9장 건축협정

제37조(건축협정의 체결) ① 법 제77조의4제1항제4호에 따른 구역은 “시장이 도시 및 주거환경개선이 필요하다고 인정하는 구역”을 말한다.

② 법 제77조의4제5항제9호에서 건축조례로 정하는 사항이라 함은 다음 각 호와 같다

1. 법 제77조의10제2항에 따른 협정체결자의 지위 승계에 관한 사항
2. 협정지역 내 도로, 상·하수도 등 기반시설의 유지·관리에 관한 사항

③ 영 제110조의3제1항제3호에서 그 밖에 해당 토지 또는 건축물에 이해관계가 있는 자로서 건축조례로 정하는 자라 함은 토지 또는 건축물의 임차인을 말한다.

④ 영 제110조의3제2항제9호에서 그 밖에 건축물의 위치, 용도, 형태 또는 부대시설에 관하여 건축조례로 정하는 사항이라 함은 경관계획 및 옥외광고물 설치계획으로 한다.

⑤ 법 제77조의14제1항 단서에 따라 결합건축을 할 수 없는 지역은 도시경관의 형성, 기반시설 부족 등의 사유로 결합건축을 할 수 없다고 시장이 인정하는 지역으로 한다.

제38조(건축협정에 관한 지원) 영 제110조의5제5호에서 그 밖에 건축조례로 정하는 사항이라 함은 다음 각 호와 같다.

1. 주거환경개선을 위한 사업에 대한 소유자등의 동의에 관한 사항
2. 사업기간, 범위, 공사방법에 관한 사항
3. 희망하는 사업 보조 금액 및 자부담금 확보 방안

건축협정은 단순한 건축특례는 아닙니다. 과천의 단독주택지구가 무분별한 다가구주택 밀집지역이 되지 않도록 하기 위애 주민들이 건축협정제도를 적극적으로 활용해보면 어떨까 생각해봅니다. 우선 조례를 개정하여 건축협정과 관련한 근거를 만들고 지구단위계획에 반영할 부분이 있으면 반영해서 지속가능한 과천이 되었으면 합니다.

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