재산권과 주거권사이의 재건축

Updated on 2017년 10월 23일 in 재건축 및 재개발사업
0 on 2016년 5월 22일

1.
과천에 산 지 22년입니다. 단독주택에 살고 있고 재건축과 재개발의 차이도 잘 모릅니다. 요즘 화두가 되고 있는 재건축도 남의 일로 여겼지만 주변의 이웃들의 이야기를 들으면 무척이나 심각합니다.

이주 대상사인 어떤 시민이 과천시열린시장실에 ‘이주대책’을 올렸습니다.

요즘 대란을 격고 있는 시민 절반이라해도 과언이 아닌 재건축 이주대상자 일겁니다.자가나 세입자도 마찬가지 같은 걱정이 있으실텐데 과천안에서 이주가 불가능한 상황입니다.

7-2 단지를 시작으로 7-1단지 1단지 6단지 2단지 등 연속으로 재건축이 진행될걸로 예상이 되는상황에 과천에서의 거주를 유지하고푼 사람들중 학부모의 걱정이 클것으로 생각이 됩니다. 제가 혼자 사는 직장인이라면 이사하면 그만 이지만 아이들 학교를 때마다 옴길수는 없는노릇이고 요즘 학교생활이나 이슈가 되는 왕따 등등 남에 일은 아니지요.. 이주가 시작되면 거의 현시점으로 단기에 5천세대가 이주가 될것으로 보여지는데 과천안에서 이주가 불가능할것으로 보여지는데 과천이 재건축을 진행한지가 한참된걸로 아는데 그에 관한 대책이 궁금하구요 ? 저의 짧은생각으론 별양동 중앙동 부림동 문원동 등의 단독주택들이 노후화가 심각한데 저도 별양동 주택에 거주를 했었는데 최근 부림동 단독 재건축에 관련 용역이 들어간걸로 아는데 노후주택단지들 동에 층수 및 용적률 제한을 풀면 아마도 다세대신축으로 어느정도의 해결방안이 될걸로 생각이 드는데 요즘 빌라들이 건축을 많이 하기는하는거 같던데…빌라는 뭐든 적정한 가격에 살만한 집이 있었으면 좋겠습니다. 재건축을 앞둔 세입자로서 답답한 심정입니다.

이에 대한 답변입니다.

우리시 공동주택단지 대부분이 80년대초 비슷한 시기에 건립되어 주거시설이 매우 노후되고 주차장 등 기반시설이 열악하여 재건축추진이 시급한 실정이며,재건축 사업은 소유자들이 조합을 구성하여 추진하는 민간사업인 만큼 우리시에서 재산권과 관련하여 이주시기 등를 조정하는 데에 한계가 있음을 이해하여 주시기 바라며 아울러 단독주택 층수 및 용적률 완화와 관련하여는 부림동과 중앙동 단독주택지역의 현 지구단위계획에 대하여 운영상 문제점과 주민요구 등 현실적 여건을 반영하고자 지구단위계획 변경을 위한 용역(중앙동 ‘15.9.1~‘16.8.31. / 부림동 ‘16.1.7.~‘17.1.6.)을 추진중에 있음을 알려드립니다.

질문한 시민이 세입자인지 재건축 주택 소유자인지 불명확합니다만 어느 경우이든 주변 이웃들의 이야기를 들으면 대부분 과천을 떠날 수 밖에 없는 분들입니다. 다만 세입자인 경우와 아닌 경우 차이가 있습니다. 주택소유자는 재건축을 하는 동안만 거주지를 옮기면 되므로 선택이 다양합니다. 에를 들어서 전세가 아닌 월세를 선호하는 경우도 있습니다. 무리해서 전세로 이주하였다고 하더라도 주택수급이나 경기에 따라 ‘전세보증금’을 받을 수 없는 일이 발생할 수있습니다. 다주택 소유자인 경우는 또 다릅니다. 이 때문에 같은 이주라도 같은 이주가 아닙니다. 비약일 수 있지만 ‘재산권’과 ‘주거권’이 충돌합니다.

2.
재건축을 이해하기위해 자료를 조사하였습니다. 우선 재건축과 재개발의 차이가 무엇인지 궁금했습니다. 주택재건축과 재개발 모두 도시 및 주거환경정비법, 줄여서 도정법을 근거로 합니다. 도정법에 의하면 주택 재개발사업의 정의는 다음과 같습니다.

주택재개발사업’이란, 도시 및 주거환경 정비사업 중 하나에 해당하는 사업으로서 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업을 말합니다

그러면 주택재건축사업은 무엇일까요?

주택재건축사업”이란 도로·상하수도·열·가스공급시설·공원·공용주차장 등과 같은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 「도시 및 주거환경정비법」에서 정하고 있는 정비사업 가운데 한 가지를 말합니다

차이가 보이십니까? ‘정비기반시설의 양호/불양호’가 재건축과 재개발을 가르는 기준입니다. 주택재개발이나 주택재건축을 하기 위해선 정비사업이어야 하고 이를 위한 도시정비구역으로 지정합니다.

“정비사업”이라 함은 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 또는 가로구역(街路區域: 정비구역이 아닌 대통령령으로 정하는 구역을 말하며, 바목의 사업으로 한정한다)에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 의 사업

정비구역으로 지정하는 절차를 보면 정비구역 지정은 기초자치단체장의 권한이고 지방의회는 사전에 이에 대한 의견을 제시할 수 있습니다.

시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)은 기본계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 다음 각 호의 사항이 포함된 정비계획을 수립하여 이를 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회를 하고 30일 이상 주민에게 공람하며 지방의회의 의견을 들은 후(이 경우 지방의회는 시장, 군수 또는 구청장이 정비계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 본다) 이를 첨부하여 특별시장·광역시장·도지사에게 정비구역지정을 신청하여야 하고, 정비계획의 내용을 변경할 필요가 있을 때에는 같은 절차를 거쳐 변경지정을 신청하여야 한다. 다만, 제7호의2다목을 포함하는 정비계획은 기본계획에서 정하고 있는 제3조제1항제10호에 따른 건폐율·용적률 등에 관한 건축물의 밀도계획에도 불구하고 수립할 수 있으며, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민에 대한 서면통보, 주민설명회, 주민공람 및 지방의회의 의견청취절차를 거치지 아니할 수 있다.

아주 단순히 하면 주택재개발사업과 재건축사업을 가르는 기준이 ‘정비기반시설’이었습니다. 이때문에 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 정한 공익사업의 적용을 받는지, 아닌지가 달라집니다. 토지보상법에 따르면 제4조 5항으로 주택재개발사업은 공익사업으로 볼 수 있습니다.

1. 국방·군사에 관한 사업
2. 관계 법률에 따라 허가·인가·승인·지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 철도·도로·공항·항만·주차장·공영차고지·화물터미널·궤도(軌道)·하천·제방·댐·운하·수도·하수도·하수종말처리·폐수처리·사방(砂防)·방풍(防風)·방화(防火)·방조(防潮)·방수(防水)·저수지·용수로·배수로·석유비축·송유·폐기물처리·전기·전기통신·방송·가스 및 기상 관측에 관한 사업
3. 국가나 지방자치단체가 설치하는 청사·공장·연구소·시험소·보건시설·문화시설·공원·수목원·광장·운동장·시장·묘지·화장장·도축장 또는 그 밖의 공공용 시설에 관한 사업
4. 관계 법률에 따라 허가·인가·승인·지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 학교·도서관·박물관 및 미술관 건립에 관한 사업
5. 국가, 지방자치단체, 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관, 「지방공기업법」에 따른 지방공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택 건설 또는 택지 및 산업단지 조성에 관한 사업
6. 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 통로, 교량, 전선로, 재료 적치장 또는 그 밖의 부속시설에 관한 사업
7. 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 주택, 공장 등의 이주단지 조성에 관한 사업
8. 그 밖에 별표에 규정된 법률에 따라 토지등을 수용하거나 사용할 수 있는 사업

공익사업의 적용을 받는지, 아닌지에 따라 세입자의 보호에서 많은 차이를 보입니다. 도정법중 관련한 조항을 보면 주택재개발사업의 경우 강제규정으로 이해하는 ‘수용’대상이 됩니다.

제38조(토지 등의 수용 또는 사용) 사업시행자는 정비구역안에서 정비사업(주택재건축사업의 경우에는 제8조제4항제1호의 규정에 해당하는 사업으로 한정한다)을 시행하기 위하여 필요한 경우에는 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제3조의 규정에 의한 토지·물건 또는 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있다. 다만, 가로주택정비사업의 경우에는 그러하지 아니하다.

제40조(공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률의 준용) ① 정비구역안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용한다. 다만, 정비사업의 시행에 따른 손실보상의 기준 및 절차에 관하여는 대통령령으로 따로 정할 수 있다.

이 때문에 세입자의 주거이전비와 이사비도 토지보상법의 적용을 받습니다.

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률

제78조 (이주대책의 수립 등)
⑤ 주거용 건물의 거주자에 대하여는 주거 이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 산정하여 보상하여야 한다.

동법 시행규칙

제54조(주거이전비의 보상)
②공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자(법 제78조제1항에 따른 이주대책대상자인 세입자는 제외한다)로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 해당 공익사업시행지구안에서 3개월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상하여야 한다. 다만, 무허가건축물등에 입주한 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 그 공익사업지구 안에서 1년 이상 거주한 세입자에 대하여는 본문에 따라 주거이전비를 보상하여야 한다.

③제1항 및 제2항에 따른 주거이전비는 「통계법」 제3조제3호에 따른 통계작성기관이 조사·발표하는 가계조사통계의 도시근로자가구의 가구원수별 월평균 명목 가계지출비(이하 이 항에서 “월평균 가계지출비”라 한다)를 기준으로 산정한다. 이 경우 가구원수가 5인인 경우에는 5인 이상 기준의 월평균 가계지출비를 적용하며, 가구원수가 6인 이상인 경우에는 5인 이상 기준의 월평균 가계지출비에 5인을 초과하는 가구원수에 다음의 산식에 의하여 산정한 1인당 평균비용을 곱한 금액을 더한 금액으로 산정한다.

제55조(동산의 이전비 보상 등) ① 토지등의 취득 또는 사용에 따라 이전하여야 하는 동산(제2항에 따른 이사비의 보상대상인 동산을 제외한다)에 대하여는 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손상당액을 보상하여야 한다.
②공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 거주자가 해당 공익사업시행지구 밖으로 이사를 하는 경우에는 별표 4의 기준에 의하여 산정한 이사비(가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 보상하여야 한다.
③이사비의 보상을 받은 자가 당해 공익사업시행지구안의 지역으로 이사하는 경우에는 이사비를 보상하지 아니한다.

3.
최근 아파트가 몰아서 재건축을 추진하는 이유가 무엇일까요? 노후화에 따른 불편한 주거환경도 원인중 하나이겠지만 ‘상승과 하락의 기로에 선 주택가격’이 더 중요해 보입니다. 시간을 거슬러 올라가보죠. 2011년 과천시장 불신임으로 과천이 들썩였습니다. 이 때 쟁점은 ‘과천보금자리주택’입니다.

이들의 거센 반발의 이유는 무엇일까. 이 모임의 위원직을 맡고 있는 한 과천 시민은 “모두가 과천을 사랑하는 사람들로 구성된 모임이다”라며 “우리가 보금자리 지구 지정을 반대하는 이유는 여러 가지다”라고 말했다.

물론 집값 하락에 대한 우려가 가장 크다는 사실은 부인하지 않는다. 보금자리주택이 주변 아파트 시세의 80~85%선으로 책정된다면 가격경쟁력을 갖지 못한 주변 집값은 더 떨어질 수밖에 없는 것이다.

“평생을 성실히 일해 살기 좋은 땅에 들어와 겨우 내 집 한 채 장만했는데, 자기 소유의 집값이 하락한다면 반대하지 않을 사람이 누가 있겠냐”는 게 그들의 대체적인 입장이다. 부동산 정보업체 닥터아파트에 따르면 과천시는 보금자리지구 지정 발표 이후 집값이 2000만~2500만원가량 하락했다.
‘보금자리’가 재건축 늦춘다 과천시민들 이유있는 항변중에서

5년이 지난 현재 보금자리주택에 이어 주암동 뉴스테이까지 들어설 예정입니다. 앞으로 어떻게 될지 알 수 없지만 7-2지구의 분양가가 고공행진을 앞두고 있습니다. 시간지연이 주택가격 하락으로 이어지는 시기입니다.

과천은 자연 환경이 쾌적하고 유해시설이 없는 등 주거 만족도가 높고, ‘준(準)강남’이라 불릴 만큼 서울 접근성이 뛰어난 장점이 있으나, 3.3㎡당 2600만~2800만원대에 달하는 분양가가 부담될 수 있다고 전문가들은 지적했다. 게다가 과천 갈현동에 들어서는 지식정보타운에 보금자리주택이 지어지고 뉴스테이가 들어서면 재건축 단지의 체감 분양가는 상대적으로 더 비싸게 느껴질 수 있다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “과천에서 최근 새로 공급된 아파트가 없어 대기 수요가 많을 것으로 예상되지만 그래도 3.3㎡당 2600만~2800만원대 분양가는 과천 역대 최고 수준”이라며 “주변에 상대적으로 저렴한 가격의 공공주택까지 들어서면 가격 차이는 확실히 느껴질 것”이라고 말했다.

박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석 부동산전문위원은 “3.3㎡당 2600만~2800만원대의 분양가는 가락시영아파트를 재건축하는 헬리오시티와 비슷한 수준”이라며 “잠실 아파트 시세가 3.3㎡당 3000만원 정도에 형성돼 있는 걸 고려하면 부담스러운 분양가로 보인다”고 말했다.
속도내는 과천 재건축…고분양가 리스크 넘을까중에서

재건축 자체를 문제라고 생각할 수 있습니다. 만약 노후한 공동주택의 주건환경을 개선하는 것이 주된 목적이라고 하면 방법은 여러가지가 있습니다. 대표적인 것이 주택재건축입니다만 주택리모델링도 있습니다. 도정법이 아닌 주택법에 근거를 두는 제도입니다. 주택법 제2조 15항은 리모델링을 다음과 같이 규정하고 있습니다.

“리모델링”이란 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 대수선(大修繕)

이와 관련하여 국토교통부는 2013년 수직증축리모델링사업을 발표하였습니다. 아래는 KB금융지주가 발행한 공동주택 리모델링 제도의 특징 및 현황입니다.

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재건축이냐,리모델링이냐. 주택소유자가 무엇을 선택하든 정당한 재산권의 행사이므로 문제를 삼을 수 없습니다만 주택조유자들은 재건축을 선택하였습니다.

4.
주택재건축사업의 절차를 보면 무척이나 복잡합니다. 조사하면서 가장 복잡한 법이 건축과 관련한 법이란 생각이 들었습니다. 재산을 다루는 법이기때문에 상세히 정의할 수 밖에 없고 하더라도 다툼이 발생하기 때문입니다.

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주택재건축사업은 법으로 정해진 절차에 따르므로 지방자치단체와 지방의회가 직간접적으로 개입할 수 었는 여지는 충분합니다. 우선 주택재건축사업자는 사업시행계획서에 ‘주민이주대책과 세입자의 이주대책’을 담도록 합니다.

제30조(사업시행계획서의 작성) 사업시행자는 제4조제6항에 따라 고시된 정비계획에 따라 다음 각호의 사항을 포함하여 사업시행계획서를 작성하여야 한다.

1. 토지이용계획(건축물배치계획을 포함한다)
2. 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획
3. 임시수용시설을 포함한 주민이주대책
4. 세입자의 주거 및 이주 대책

또한 지방자치단체와 사업시행자는 주택재건축사업과 관련한 정보는 투명하게 공개하도록 하고 있습니다.

제77조의4(정비사업의 공공지원과 정보공개) ① 시장·군수는 정비사업의 투명성 강화 및 효율성 제고를 위하여 시·도조례로 정하는 정비사업에 대하여 사업시행 과정을 지원(이하 “공공지원”이라 한다)하거나 주택공사등, 신탁업자, 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사 또는 이 법 제69조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 대통령령으로 정하는 기관에 공공지원을 위탁할 수 있다.
③ 시장·군수는 위탁관리자의 공정한 업무수행을 위하여 관련 자료의 제출 및 조사, 현장점검 등 필요한 조치를 할 수 있으며, 위탁관리자의 행위에 대한 대외적인 책임은 시장·군수에게 있다.
⑥ 시장·군수는 정비사업의 투명성 강화를 위하여 조합이 시행하는 정비사업에 관한 다음 각 호의 사항을 매년 1회 이상 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하여야 한다. 이 경우 공개의 방법 및 시기 등 필요한 사항은 시·도조례로 정한다.

1. 제48조제1항에 따라 관리처분계획의 인가(변경인가를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)를 받은 사항 중 시공자의 공사비
2. 제48조제1항에 따라 관리처분계획의 인가를 받은 사항 중 정비사업에서 발생한 이자

제81조(관련자료의 공개와 보존 등) ① 추진위원회위원장 또는 사업시행자(조합의 경우 청산인을 포함한 조합임원, 도시환경정비사업을 토지등소유자가 단독으로 시행하는 경우 그 대표자를 말한다)는 정비사업의 시행에 관한 다음 각 호의 서류 및 관련 자료가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 이를 조합원, 토지등소유자 또는 세입자가 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하여야 한다.

1. 추진위원회 운영규정 및 정관등
2. 설계자·시공자·철거업자 및 정비사업전문관리업자 등 용역업체의 선정계약서
3. 추진위원회·주민총회·조합총회 및 조합의 이사회·대의원회의 의사록
4. 사업시행계획서
5. 관리처분계획서
6. 해당 정비사업의 시행에 관한 공문서

앞서 절차를 보더라도 지방자치단체는 정비구역 지정, 사업시행인가, 관리처분계획 인가, 준공 인가와 관련한 권한을 행사합니다. 더불어 지방의회는 주택재건축을 시행하는 각 단계별로 다양한 시민의 의견을 들어서 지방자치단체에 의견을 제시할 수 있습니다.

5.
현재 과천재건축 현황입니다.대략 5,000여 가구가 재건축 대상입니다.

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이 때문에 재건축 대상자의 대부분이 이주에 어려움을 껶고 있습니다. 과천풀뿌리는 이를 이슈로 과천 곳곳에 현수막을 걸었습니다.

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현수막이 보면서 무엇을 주장하는지를 알 수 없었습니다. 재건축이 문제인지, 이주대책 부재를 이야기하는지가 불명확합니다.

현재 과천시가 내놓을 수 있는 이주대책은 없습니다. 정부도 해결하지 못한 전세난을 기초자치단체가 나서라고 할 수 없습니다. 지금 과천시가 할 수 있는 것은 열린시장실 질의에 대한 답변에 담겨있는 단독지구 재건축입니다.

단독주택지역의 현 지구단위계획

재건축으로 과천이 들썩일 때부터 문원동과 선바위역이 있는 과천동 일대는 단독주택 신축으로 난개발이 이어지고 있습니다. 지구단위계획 변경을 위한 용역결과가 나온 이후 용적율 등을 상향조정하면 과천 전체가 난개발로 이어질 것이 분명합니다.

단독주택의 경우 부림동, 별양동, 주암동 장군마을이 대표적 재건축 지역으로 꼽히고 있다.

이들 지역은 주택을 지은 지 오래돼 재건축이 불가피한 것으로 알려지고 있다.제1종 일반주거지역인 부림동의 경우 시가 지구단위계획 착수보고회를 가진데 이어 중간보고회를 준비 중으로 현지 주민들은 민간협의회 대표를 구성할 채비에 들어갔다.주민들은 필로티 포함, 지상 5층 세대수 철폐를 요구하고 있으나 시는 현 조례상 4층에 6세대를 고수하고 있으나 이 문제와 상관없이 향후 1~2년 내 주택건축이 추진할 것으로 예상되고 있다.역시 1종 일반주거지역인 별양동도 타운하우스 건립에 따른 조감도를 마련하는 등 발 빠르게 대처하고 있고 구역별로 지상 4층 규모의 타운 하우스 건립이 활발히 논의되고 있다.

가칭 별양동 재건축추진위원회 강은주(62) 위원장은 “일부 주민들이 개별 건축을 주장하고 있으나 5월중 지구단위계획 승인을 받는 대로 본격적인 주택 건설에 나설 계획”이라고 밝혔다.서울 서초구와 접한 주암동 장군마을은 재개발을 추진 중으로 시가 계획하는 33층보다 최소 40층 이상을 건립해줄 것을 희망하고 있다.
과천지역, 아파트 이어 단독주택도 재건축 붐중에서

지금 이주대책과 재건축사이의 괴리를 줄일 수 있는 유일한 방법은 순차적인 재건축입니다.이와 관련하여 강남4구 재건축을 진행중인 서울시도 인가시기를 조정하는 정책을 내놓았던 점을 참고로 할 필요가 있습니다.

② 수급불안 지속 시 이주시기 조정 적극 검토

수급불안이 계속될 때는 재건축 인가신청 심의를 통해 이주시기를 조정할 수 있게 했습니다. 심의대상을 확대하는 내용의 관련 조례가 지난 1월 개정됐기 때문입니다. 앞으로 기존 주택수가 500호를 넘는 정비구역은 조례로 정하는 기준에 해당될 경우 인가신청 시 서울시 심의를 받아야 합니다.

시는 2017년 이후에는 수급상황이 호전되는 점을 감안하여, 사업장별 진행 상황을 면밀히 파악해 동시다발적 이주 발생 시 시기조정을 적극 검토할 예정입니다.
강남 4구 재건축 이주 집중 대비 특별관리대책중에서

현실적으로 순차적인 재건축이 가능할가요? 개발한 곳이 개발이익을 독점할 수 밖에 없는 현실입니다. 2017년이후 보금자리주택과 뉴스테이가 들어서면 재건축 분양가는 현재보다 떨어질 수 밖에 없기때문입니다. 최악의 경우 미분양이 나타날 수도 있습니다. 재건축 시기 조정은 돈이 걸린 문제라 반발이 엄청날 것입니다. 2011년 보금자리주택만큼 반대가 큽니다. 자치단체가 이를 감당하고 밀어부칠 수 있을지, 의문입니다.

다만 지역내 정치집단이 ‘신규 재건축인가 금지, 순차적 재건축 시행’을 요구사항으로 내걸 수 있습니다.  개인적으로 찬성합니다만 이를 내거는 순간 다수를 점하는 주택소유자들의 반대에 직면할 각오를 해야겠죠.(^^)

또한 재건축이 단순히 지역문제만이 아님을 확인할 수 있습니다. 중앙정치와 지역정치가 긴밀히 협력하여야 할 사항입니다. 중앙정부의 주거정책이 지역에 영향을 줄 수 밖에 없는 현실입니다. 정의당 과천지역위원회 지방자치연구모임의 문제의식은 여기서 출발합니다. 중앙정치와 지역정치의 건강한 협력이 지역의 자치역량을 키우는데 중요합니다.

6.
주택재건축을 단순히 재산권으로만 볼 수 없는 없습니다. 재산권만큼 중요한 주거권입니다. 이제 재산권과 주거권이 충돌하는 상황입니다. 주거권, 저도 생소한 개념이었습니다. 주거복지라는 말도 익숙하지 않습니다. 그렇지만 명확하지 않지만 헌법은 비슷한 권리를 선언하고 있습니다.

제35조 ① 모든 국민은 건강하고 쾌적한 환경에서 생활할 권리를 가지며, 국가와 국민은 환경보전을 위하여 노력하여야 한다.

이를 구체화한 것이 2015년 제정한 주거기본법은 국민의 주거권을 정의하고 있습니다.

제2조(주거권) 국민은 관계 법령 및 조례로 정하는 바에 따라 물리적·사회적 위험으로부터 벗어나 쾌적하고 안정적인 주거환경에서 인간다운 주거생활을 할 권리를 갖는다.

제3조(주거정책의 기본원칙) 국가 및 지방자치단체는 제2조의 주거권을 보장하기 위하여 다음 각 호의 기본원칙에 따라 주거정책을 수립·시행하여야 한다.

1. 소득수준·생애주기 등에 따른 주택 공급 및 주거비 지원을 통하여 국민의 주거비가 부담 가능한 수준으로 유지되도록 할 것
2. 주거복지 수요에 따른 임대주택의 우선공급 및 주거비의 우선지원을 통하여 저소득층 등 주거취약계층의 주거수준이 향상되도록 할 것
3. 양질의 주택 건설을 촉진하고, 임대주택 공급을 확대할 것
4. 주택이 체계적이고 효율적으로 공급될 수 있도록 할 것
5. 주택이 쾌적하고 안전하게 관리될 수 있도록 할 것
6. 주거환경 정비, 노후주택 개량 등을 통하여 기존 주택에 거주하는 주민의 주거수준이 향상될 수 있도록 할 것
7. 장애인·고령자 등 주거약자가 안전하고 편리한 주거생활을 영위할 수 있도록 지원할 것
8. 저출산·고령화, 생활양식 다양화 등 장기적인 사회적·경제적 변화에 선제적으로 대응할 것
9. 주택시장이 정상적으로 기능하고 관련 주택산업이 건전하게 발전할 수 있도록 유도할 것

주택재건축은 다른 거주자들의 주거환경에 연쇄효과를 일으킵니다. 공동주택의 이주로 단독주택에 대한 수요가 늘어나고 전세 혹은 월세가 오릅니다. 그동안 상대적으로 낮은 가격으로 입주가 가능했던 지층(반지하)가구 세입자들의 주거도 불안해집니다. 과천 재건축으로 가장 큰 피해를 입는 분들이 지층가구 세입자가 아닐까 합니다.그래서 재건축이든, 보금자리주택이든, 뉴스테이든 어떤 분들에게 그림의 떡일 뿐입니다.

지난 5월 과천에 보금자리주택이 들어선다는 발표가 났을 때, 이 할머니는 임대주택에서 살 수 있다는 기대감에 부풀었다. 하지만 보금자리주택 중 국민임대주택의 임대료(전용면적 47㎡형)가 1억 원이 넘을 것으로 예상되는 상황이다. 이 할머니는 “전셋값이 5000만 원인 인근의 반지하도 못 들어가는데, 보금자리주택에는 어떻게 들어가겠느냐”고 말했다.(중략)

과천 보금자리주택 사업은 과천시 갈현·문현동 일대 과천지식정보타운 예정지(면적 135만3000㎡)에 2015년까지 아파트 9641가구와 업무시설 등을 건설하는 것이다. 보금자리주택 중 국민임대주택은 1615가구에 불과하다. 이마저도 30%만 과천시민들에게 우선 배정된다.

황순식 과천시의회 부의장(진보신당)은 “과천 주거취약계층 중 보금자리주택 혜택을 받는 사람은 거의 없다”며 “현재 과천시 전체가구의 20%가량인 2500가구는 비닐하우스 쪽방이나 반지하 셋방에 사는데, 이들이 들어갈 수 있는 물량도 부족하고 가격도 비싸다”고 밝혔다.
“반지하도 못들어가는데, 보금자리?”중에서

향후 재건축만이 아니더라도 향후 주거권의 향상을 위해 주거기본법이 정한 주거실태조사를 고려해야 합니다. 단독주택의 지층가구와 비닐하우스 거주자들의 주거권을 고려한 정책을 고민할 때입니다. 더불어 주거기본법에 따라 과천시의 주택과 관련한 조례도 개정을 할 필요가 있습니다. 단순히 관리,감독 혹은 공급이 아니라 주거권을 담은 조례이어야 합니다.

제20조(주거실태조사) ① 국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수는 다음 각 호와 관련하여 대통령령으로 정하는 사항에 대하여 주거실태조사(이하 “주거실태조사”라 한다)를 실시할 수 있다.

1. 주거 및 주거환경에 관한 사항
2. 가구특성에 관한 사항
3. 주거복지 수요에 관한 사항
4. 그 밖에 주거실태파악을 위한 사항

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