주암동, 기업형임대주택 그리고 공공임대주택

Updated on 2017년 10월 23일 in 주거복지
0 on 2016년 7월 8일

1.
지난 6월 29일 국토교통부가 과천 주암동일대를 기업형임대주택 공급촉진지구로 지정하였습니다.

과천주암 기업형임대주택 공급촉진지구 지정 및 과천시 도시관리계획(개발제한구역 일부해제) 변경 결정

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이와 관련하여 과천시는 이미 3월에 주민설명회를 개최하였더군요.

과천주암 기업형임대주택 공급촉진지구 공람 및 주민설명회 개최 공고

이와 관련하여 지난 2월 과천지역 청년들이 뉴스테이와 관련한 의견서를 내기 위한 일을 한 적이 있었네요.

과천시가 과천 주암동 뉴스테이 사업에 대한 주민 의견을 받는다고 해 과천에서 나고 자란 청년들과 함께 공고 내용을 따라 도시사업단에 찾아갔습니다. 1월 14일에 공고가 났는데, 공고일 후 일주일 쯤 지났을 때에 과천시의원 안영 의원이 자세히 설명해주어 내용을 파악할 수 있었습니다.
뉴스테이 사업 관련해 국토교통부에서 낸 자료를 검토하고, 안영 의원에게 자세한 설명도 듣고, 인터넷에서 관련 기사를 검색해보았습니다. 일반 시민으로서는 이만큼 품을 내기가 쉽지 않을테고, 이 정도 정보를 바탕으로 의견서를 제출하는 것은 만만한 일이 아니기에 긴장된 마음으로 시청을 찾았습니다.하지만 시청에서 알게 된 것은, 뉴스테이 사업에 대해 주민들은 아무런 권한도 갖고 있지 못하다는 것입니다.

뉴스테이 사업의 지정권은 국토부 장관에게 있기 때문에, 지금 받고 있는 주민의견은 지구를 어디까지로 지정하느냐에 대한 것뿐입니다. 따라서 사업 자체에 대한 의견은 내도 의미가 없습니다. 또한 지구 지정에 대해 의견서를 제출해도 그 내용이 얼마만큼 반영될지는 알 수 없습니다. 역시 국토부 장관이 지정권자이기 때문입니다. 지구 지정에 대해서만 주민 의견을 받고, 그것도 두 주간, 이후 어디에 어떤 시설이 들어갈 지에 대해서는 주민 대상 공청회나 의견 수렴 과정이 없습니다. 법 절차상 필수 사항이 아니기 때문이랍니다. ‘민간임대주택에 관한 특별법‘이라는 법이 그렇게 정해두고 있다고 합니다.우리가 나고 자란 도시의 지형이 흔들리는 큰 변화를 앞두고도, 아름다운 이 도시를 지금껏 일궈 온 주민들은 아무런 권한이 없다니.

우리 동네에 일어나는 이토록 큰 변화에서 주민들이 할 수 있는 것이 정말 없는거냐고 물으니, 지금 뉴스테이 후보지가 대부분 개발제한구역이기 때문에 해제 절차를 밟는 과정에서 시의회의 의견을 듣는 정도가 가능하다고 합니다. 시의회의 의견도 법적 구속력은 없습니다. (개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법)
과천 주암동 뉴스테이중에서

2.
대규모 주택단지가 되는 주암지구. 두가지 궁금이 생깁니다.

첫째 공공임대주탁이 가능할까요? 기업형 임대주택이기때문에 불가능하다고 생각하지만 가능하다고 합니다. 따라서 과천시와 시의회가 전향적으로 생각한다면 과천시가 주도하는 공공임대주택이 가능합니다.

국토교통부는 민간임대주택 특별법과 공공주택 특별법에 따라 뉴스테이지구 조성사업에 참여한 공공주택사업자는 공공임대주택 용지를 확보해 다른 공공기관에 매각 하도록 했다고 16일 밝혔다. ‘민간임대주택에 관한 특별법’상 LH(한국토지주택공사), 공기업, 지자체 등은 뉴스테이 촉진지구 부지 조성사업에 시행자로만 참여할 수 있다. 시행자로 참여한 경우라면 직접 행복주택 등 공공임대주택 건설은 할 수 없다는 얘기다.하지만 ‘개발제한구역의 조정을 위한 도시관리계획 변경안 수립지침’ 상 50만㎡을 초과하는 그린벨트 해제 부지를 활용하는 뉴스테이지구의 경우 일정 비율(5∼10%) 이상의 공공임대주택을 함께 공급해야 한다.

국토부는 두 법안 내용을 충족하기 위해 뉴스테이 촉진지구 조성사업에 참여하는 공공기관은 직접 임대주택을 짓지 말고, 다른 공공주택사업자에게 해당 부지를 매각하도록 했다. 예를 들어 LH가 조성한 뉴스테이 부지인 경우에는 경기도시공사나 인천도시공사가 조성원가의 60~100%에 용지를 분양받아 공공임대주택을 짓는 식이다. 국토부는 이러한 방법으로 뉴스테이지구 내 공공임대주택을 지으면 된다고 설명했다.국토부 관계자는 “법제처에 문의한 결과 뉴스테이촉진지구 부지를 조성한 시행자만 아니면 다른 기관이 공공임대주택을 지어도 상관없다는 결론을 얻었다”며 “뉴스테이 촉진지구 내 공공임대주택 공급은 문제가 없을 것”이라고 말했다.

이 경우 LH가 시행하는 과천 주암동(92만9000㎡·5200가구)과 의왕 초평(41만9000㎡·2400가구) 뉴스테이촉진지구에 들어서는 공공임대주택은 LH가 직접 공급사업을 할 수 없다. LH는 임대주택용지 부지만 확보해 다른 기관에 매각해 짓도록 해야 한다.
“LH, 과천주암 뉴스테이지구에 임대주택 못 짓는다”중에서

둘째 임대료는 얼마나 할까? 대략 보증금 4억 5천, 월세 70만원이상이라고 합니다. 쉽지 않는 금액입니다.

전체 92만9천㎡(28만1천평)의 부지를 한국토지주택공사(LH)가 수용해야 하는데 가장 중요한 보상비(감정평가액)이 나오지 않았다.또 LH가 뉴스테이를 건설할 건설사에 토지를 공급하면 건설사가 입주자 모집 시점에 토지 원가와 건축비, 주변 시세 등을 감안해 임대료를 책정하는 구조여서 변수가 많다.국토부는 올해 주암지구의 지구지정과 지구계획까지 서둘러 수립하면 내년 이후 보상과 토지공급이 이뤄지고 입주자 모집은 2018년 3월, 아파트 입주는 2020년 말에나 가능할 것으로 보고 있다.내년 이후 시장 상황에 따라 땅값과 임대료가 얼마든지 달라질 수 있는 것이다.

그러나 앞서 위례신도시와 동탄2 신도시에서 뉴스테이 입주자를 모집한 건설사들이 임대료를 주변 시세 수준에서 결정했던 점을 감안하면 주암지구 인근 아파트의 임대료가 참고가 될 수 있다.18일 현지 중개업소에 따르면 주암지구 바로 앞에 위치한 서초 네이처힐 4단지의 경우 현재 전용면적 84㎡의 전셋값은 6억5천만원 안팎이다.이 지역의 전월세전환율 5%를 적용하면 보증금 4억원에 월 104만원, 보증금을 2억원으로 낮추면 월세는 187만원 가량을 부담해야 한다.그러나 현실적으로 전세에 비해 월세는 수요가 많지 않아 실제 월세금액은 이보다 낮춰주는 경우가 대부분이다.

서울부동산정보광장의 전월세 실거래가 현황을 보면 지난해 12월초 이 아파트는 보증금 4억5천만원·월세 70만원에, 지난해 10월에 월세 보증금 1억원·월세 200만원에 거래된 것으로 신고됐다. 현 전셋값과 비교해 사실상 연 4∼4.5%의 전환율이 적용된 셈이다.
강남 인근 과천 주암 뉴스테이 임대료 얼마나 될까중에서

이상을 놓고 보면 주암지구단위계획을 만드는 과정에서 공공임대주택비율을 어떻게 할지가 무척 중요할 듯 합니다. 과천시 주택정책의 잣대이기도 합니다.

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